La Plusvalenza Immobiliare: cos’è e quando si paga
Cos’è la plusvalenza immobiliare?
Hai un immobile e stai pensando di venderlo, ma hai un dubbio atroce: “Devono realmente passare 5 anni (dal suo acquisto), prima di vendere l’immobile per non rientrare nella casistica della plusvalenza immobiliare?”
“La Plusvalenza immobiliare è il Guadagno realizzato quando si compera un immobile e lo si rivende dopo MENO di 5 anni ad un prezzo superiore al prezzo d’acquisto”. Gli articoli che trattano questo argomento sono il 67 e 68 del Tuir.
In sostanza, si parla di Plusvalenza solo ed esclusivamente quando si vende un bene immobiliare prima dello scadere dei 5 anni dalla data d’acquisto.
È bene sottolineare, però, che la plusvalenza si considera solamente per quegli immobili, acquisiti per titolo oneroso (ad esempio per compravendita o per donazione) e non quelli che fanno riferimento a una successione.
Alla base di questa pratica, con la tassazione sulla Plusvalenza immobiliare si è inteso tassare le attività speculative. Questo perché le Plusvalenze realizzate dalle compravendite immobiliari acquistate da non più di 5 anni, sono chiamate Redditi diversi, quindi tassati.
La Plusvalenza immobiliare si applica solo nel caso in cui l’immobile sia stato acquistato da meno di 5 anni. Ecco spiegato il motivo per cui attorno a questa tematica girano molti dubbi ed incertezze, soprattutto per chi della compravendita degli immobili ne ha fatto un mestiere e una fonte di sostentamento.
Rientri in questa casistica? Bene, allora ti forniamo una base di calcolo sulla quale chiarirti meglio le idee, su quanto dovrai pagare di tassazione.
Il calcolo della Plusvalenza Immobiliare
La tassa che pagherai corrisponde alla classica "imposta sostitutiva" per un importo pari al 20% (attenzione: nel 2020 si è passati al 26%) della plusvalenza.
In altri termini, il calcolo viene effettuato sulla differenza che c'è tra il corrispettivo incassato e il costo di acquisizione.
Le migliorie intervenute sull’immobile, le cui relative spese siano state regolarmente registrate, possono essere sottratte dal calcolo della plusvalenza.
Immaginiamo di avere una plusvalenza immobiliare di 30.000,00 euro, e di avere spese documentate per il miglioramento dell’immobile di 15.000,00 euro.
L’imposta dovrà essere versata soltanto per la differenza tra la plusvalenza e le migliorie documentate, ovvero 15.000,00 euro.
Allo scopo del calcolo della base imponibile sulla plusvalenza è bene ricordare che le opere in questione devono essere effettivamente delle migliorie, e che non possono essere fatte rientrare le operazioni ordinarie di manutenzione all’interno di questa categoria.
A questo punto reperisci:
> un fac-simile del modello di comunicazione della tassazione sostitutiva della plusvalenza immobiliare;
> il contratto di compravendita dell’immobile che hai acquistato;
> il contratto con cui hai rivenduto l’immobile;
> tutte le fatture che sono state emesse per tutte le spese che hai sostenuto in relazione all’immobile che hai acquistato;
Note: ovviamente non va nemmeno detto che tutti questi calcoli devono essere sempre fatti e verificati dal proprio “notaio di fiducia”.
Quando e come si paga la Plusvalenza?
Vi sono due possibilità differenti per effettuare il pagamento di quanto dovuto:
> tramite tassazione ordinaria, ovvero si può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota IRPEF di riferimento.
> in sede di rogito di vendita immobile chiedendo al Notaio di applicare l’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio si preoccuperà di pagare una volta che l’atto sarà registrato per via telematica.
Un ultima curiosità: "i terreni sono anch'essi soggetti a tassazione?" La risposta è SI.
Il terreno agricolo, produce una plusvalenza tassata in capo al venditore solo quando questi sono stati acquistati da meno di cinque anni (e se non derivante da successione).
La vendita di terreni edificabili, se dà luogo a una plusvalenza, è sempre tassata, anche dopo cinque anni dall’acquisto e anche se l’acquisto è avvenuto per successione o donazione. Non sono previste eccezioni.
La plusvalenza viene calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il costo fiscalmente riconosciuto.
Tassazione sulla Plusvalenza Immobiliare 2020
L'articolo 89 della legge di bilancio 2020 ha apportato - rispetto al 2019 - una variazione sull'aliquota dell'imposta sostitutiva.
Infatti, la novità è il passaggio dal 20% al 26% per le rendite dei beni immobili.
L'applicazione di questo regime sostituitivo è facoltativa e deve essere richiesta al notaio in sede di rogito. Sostituisce la normale tassazione IRPEF che si applica sulla plusvalenza calcolata come differenza tra prezzo di acquisto o costruzione e prezzo finale di vendita.
